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后限购时代的海南楼市你怎么看

时间:2019-04-15 16:54:36  来源:  作者:  浏览量:

后限购时代的海南楼市你怎么看

 

3月底的三亚已然进入夏季,潮湿和闷热从四面八方绵延而至。?#28216;?#36793;的机场到东边的陵水县,一路上经过亚龙湾、海棠湾和清水湾等区域,酒店、别墅、高层公寓、高尔夫球场等设施,在海南岛东海岸南部沿海地区随处可见。

隶属于陵水县的清水湾聚集了绿城、雅居乐、碧桂园、融创等多家开发商的项目,在这片区域中,各种进度的房地产项目随处可见。既有已经建成的别墅和酒店,也有建成框架后停工的混凝土建筑群。

从2018年4月22日海南省实施房地产全域限购政策后,在国际旅游岛、国?#39318;?#36152;区等概念裹挟下,海南房地产在市场与调控之间经历反复博弈,最终在2018年8月份以后趋于稳定。海南省统计局数据显示,2018年海南省商品房销售额同比下降了23.23%。“去年成交比不上2017年,但是整体还不错。”一位国内?#31185;?#20154;士告诉记者,2018年4月份全岛限购后,成交量经历短暂下滑,下半年开始逐步好转,全年整体成交并不差。“购房者各有各的‘招数’,在这么严的限购下,成交算是不错了。”?#40092;齜科?#20154;士表示,海南是热带气候的省份,房地产市场是面向全国的,他们对未来海南楼市充满信心。

市场众相

“这套房总价是350万元,得房率75%左右。”3月底,在清水湾一个高层住宅项目样本间,销售人员对几个前来看房的人介绍,房子全部为精装修,?#33267;?#25209;交房,一批是2019年底,另一批是2020年底。

项目的样板间设在已经封顶的在建楼栋8层,共?#27835;?#19977;种户?#20572;?#24635;价350万元属于最小99平方米户?#20572;?#21478;外两种户型分别为159平方米和199平方?#20303;?ldquo;?#21644;?#20154;买的话,要么把户口迁过来,要么以公司名义购买。”销售人员表示。

高层项目四周大部分是别墅区,大部分别墅项目已经建成,但是很大一部分都处于毛坯状态,空置已久。别墅项目户型从300平方米到600平方米不等,总格从3000万元到7000万元,均为毛坯销售。

别墅项目销售人员表示,所有别墅实际使用面积均大于建筑面积,500平方米左右的户?#20572;?#23454;际使用面积超过1000平方米,基本为买一送一。赠送部分包括露台、游泳池、地下室、私家花园等面积,“大户型?#38469;?#21334;给企业做会所的。”

据销售人员介绍,该项目购房者绝大多数为?#21644;?#36141;房者,都没有资格,但是通过各自的方式解决资格问题,其中注册公司是一个途径。

虽然是周末,但售楼处看房的人并不多,从售楼处到样板间距离并不远,但阵阵热浪?#20040;?#21271;方而来的看房客显得相当不?#30465;?/p>

站在高层样板间的窗户前,向外望去,一大片灰色水泥框架横垣在杂乱的旷野中,这是几百栋仅仅建起框架处于停工状态的别墅工地,别墅周边的手脚架已经拆除,整体呈现?#21069;?#20043;色,显然停工已久。

在海南,类似这样建起楼梯框架而停工的项目并不在少数。?#40092;?#38144;售人员表示,这些框架并不是烂尾楼,由于海南规定土地闲置超过两年进行收回,所以很多开发商通过这一方式来应对被收回土地的命运。

目前清水湾的几个项目中,融创和碧桂园旗下项目已经销售完毕。融创在海南共有18个项目,其中已经有十余个项目入市。近期融创在海南发起多盘联动促销活动,加大在海南销售力度。截止2018年底,融创在海南权益土地储备面积为265.15万平方?#20303;?/p>

2018年恒大在海南共销售了130.64亿元,占比仅为2.37%。2017年这两个数字分别为294.86亿元和5.89%。显然,虽然成交仍然活跃,但在严格限购影响下,整个海南楼市成交?#24247;?#20110;2017年销量。

雅居乐方面也指出,2018年海南市场的业绩?#27605;?#29575;要低于2017年。但是海南全域限购后,将一部?#20013;?#27714;外溢到云南地区,从而使得云南项目成交大幅增长。在这种情况下,2018年云南和海南两个市场合计占?#28909;?#28982;达到了两成。

开发商普遍看好

3月30日是雅居乐进入海南市场十周年纪念日,雅居乐从全国邀请了在清水湾项目购房总价超过3000万元的业主,一起参加十年周庆典活动。据雅居乐总经理透露,整个活动参加人数超过800人。

2018年5月份,海南省发布?#26635;?#19975;人才进海南行动计划 (2018-2025年)》,计划到2020年引入20万人才,2025年引入百万人才。

雅居乐在海南共有5个项目,累计土地储备面积为505.8万平方米,占比13.96%。海南和云南两个区域销售金额占比接近20%。

不仅雅居乐看好海南市场,融创中国董事长对海南市场同样乐观。在他看来,不像美国有夏威夷、佛罗里达等很多度假地,中国只有一个海南。虽然调控政策对房地产市场有影响,但影响范围和周期有限。

同样对海南市场信心十足的还有富力集团董事长,在2018年业绩发布会上,他表示,2019年海南楼市会放松。“整个海南岛应该怎么去发展,一些房地产的策略,?#23478;?#32463;有了一个初稿,这个应该在上半年肯定会公布的。”

2018年富力地产在海南销售金额为59.47亿元,同比增长了21%。海南市场在富力版图中占比为4.54%,土地储备占比为4.79%。无论销售金额?#27605;?#36824;是土地储备来看,海南市场占比并不大。

政策与市场博弈

2015海南全省商品房销售金额只有982.75亿元,2016年这一数字达到了1490.2亿元。2017年海南省商品房销售金额累计达到了2713.72亿元。

为了遏制过热的楼市,从2017年317到2018年422全域限购一年多时间里,海南省累计发布了14个楼市调控政策。但由于受到国?#39318;?#36152;区等因素影响,楼市势头并未被摁下。

2018年3月份海口新建商品住宅价格环比上涨2.1%,4月份,海口和三亚两地商品住宅价格环?#26085;?#24133;达到1.9%。因为房价上涨过快,2018年五一假期前,住建部约谈了海口和三亚两地政府主要官员。

4月22日,海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,全域限购政策正式出台,同时对购房者贷款和二次转?#31859;?#20986;严格限制。海南省住建厅发文表示,将严格审查假结婚、假离婚等骗购住房行为;海南省国税和地税部门表态将严厉查处开发商签订阴阳合同的偷税行为。

5月份三亚新建商品住宅价格环比上涨2.4%,海口涨幅为2.1%。5月份,海南省主要官员先后表示,为了保证国?#39318;?#36152;区建设,海南要坚决守住地产、金融和地方债务的底线,不让海南变成房地产加工厂,尽量给后人留土地。

2018年6月9日,海南省物价局和海南省住建厅联?#25103;?#25991;,要求开发商销售中实行价格公开制度,商品住宅在备案6个月内,不得上调销售价格。同时要求2017年5月1日以后销售的商品住宅在销售前进行价格备案。

6月份,海口新建商品住宅价格涨幅达到3.9%,三亚达到了3.2%。7月份,三亚新建商品住宅价格环比上涨3.7%,海口环?#26085;?#24133;也达到了2.3%。

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